PCCC Khi Thi Công Fit-out Văn Phòng 2026: Quy Định Thẩm Duyệt, Trách Nhiệm Chủ Đầu Tư Và Vật Liệu Chống Cháy

Nhiều doanh nghiệp lập xong ngân sách fit-out, chốt mặt bằng, chọn nhà thầu, rồi mới phát hiện hạng mục PCCC phải có hồ sơ thẩm định thiết kế — lúc đó vách đã dựng, trần đã đóng, và mọi thay đổi đều tính bằng tiền tháo dỡ. PCCC khi thi công fit-out văn phòng không phải thủ tục phụ làm sau: Luật PCCC và CNCH 2024 cùng Nghị định 105/2025/NĐ-CP đặt nó vào ngay khâu thiết kế, và từ 1/7/2026 khâu nghiệm thu cũng đã đổi cách vận hành. Văn bản hiện hành gọi là "thẩm định thiết kế về PCCC", còn doanh nghiệp vẫn quen miệng nói "thẩm duyệt" — bài này dùng cả hai cách gọi. Nội dung gồm: khi nào fit-out phải lập hồ sơ, ai thẩm định phần nào, thay đổi mới nhất về nghiệm thu, các lỗi làm hồ sơ chậm, và cách chọn vật liệu chống cháy từ bản vẽ mặt bằng.

Rủi ro thực tế khi fit-out văn phòng bỏ qua PCCC

Hậu quả hay gặp nhất không phải là phạt hành chính mà là đình trệ giữa chừng công trình. Có ba tình huống lặp lại ở các dự án fit-out văn phòng.

Thứ nhất, ban quản lý tòa nhà từ chối cho thi công hoặc cho vận hành khi khách thuê chưa chứng minh được phương án PCCC phù hợp với hồ sơ của tòa nhà. Thứ hai, nhà thầu xong phần vách ngăn, hệ trần, hệ điện, đến lúc nghiệm thu mới phát hiện vật liệu không đạt chỉ số chịu lửa ghi trong thiết kế, phải tháo ra làm lại — tốn hơn nhiều so với chọn đúng từ đầu. Thứ ba, doanh nghiệp đổi layout giữa lúc thi công (thêm phòng họp kính, dời pantry, tăng số chỗ ngồi) mà không thẩm định lại phần thiết kế bị ảnh hưởng, nên phần thi công sau thời điểm đó không khớp với hồ sơ đã được thẩm định.

Cả ba tình huống có chung một nguyên nhân: PCCC bị coi là việc nhà thầu xử lý sau, trong khi nó phải nằm trên bản vẽ mặt bằng ngay từ bước Test Fit.

Công trình nào phải thẩm định thiết kế PCCC khi fit-out văn phòng

Ngưỡng áp dụng theo Phụ lục III

Phụ lục III của Nghị định 105/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 1/7/2025) quy định tòa nhà dùng làm trụ sở, nhà làm việc thuộc diện thẩm định thiết kế PCCC khi cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 3.000 m² trở lên — chỉ cần đạt một trong hai điều kiện. Nghị định 347/2026/NĐ-CP (ban hành 8/9/2026, hiệu lực 15/9/2026) đã thay Phụ lục III bằng bản mới; với nhóm trụ sở, nhà làm việc, ngưỡng này vẫn giữ như trên. Công trình hỗn hợp có phần văn phòng cũng bị tính theo cùng ngưỡng. Phần lớn tòa văn phòng hạng A và nhiều tòa hạng B ở khu trung tâm Hà Nội, TP.HCM vượt ngưỡng 7 tầng.

Điểm hay bị bỏ sót: ngưỡng tính theo quy mô tòa nhà, không tính theo diện tích khách thuê. Tòa nhà 20 tầng thuộc diện thẩm định dù bạn chỉ thuê 500 m² ở tầng 15. Nhưng "tòa nhà thuộc diện thẩm định" chưa đồng nghĩa "mọi hạng mục fit-out phải nộp hồ sơ mới" — câu hỏi quyết định nằm ở phần dưới.

Fit-out từng phần: hồ sơ chỉ xét trên phạm vi cải tạo

Với văn phòng thuê trong tòa nhà đã có hồ sơ PCCC gốc, văn bản hướng dẫn quy định khi điều chỉnh thiết kế hoặc cải tạo, cơ quan thẩm định chỉ xem xét trong phạm vi phần điều chỉnh, cải tạo — không thẩm định lại cả tòa nhà. Thiết kế điều chỉnh phải được thẩm định lại khi làm thay đổi điều kiện an toàn PCCC. Trong thực tế fit-out, các thay đổi sau thuộc nhóm "có tác động":

• Đục, dời hoặc dựng thêm vách, tường ngăn cháy; đổi cách chia khoang cháy.

• Đổi vị trí, số lượng lối thoát nạn, cửa thoát hiểm; thay đổi hành lang thoát nạn.

• Thay đổi hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động (dời đầu phun sprinkler, bổ sung đầu báo khói, đổi nguyên lý hệ thống).

• Đổi công năng hoặc mật độ người làm tăng yêu cầu an toàn cháy so với thiết kế ban đầu của khu vực.

Fit-out chỉ thay nội thất rời, sơn, sàn, đồ nội thất mà không chạm vào các hạng mục trên thường không phải lập hồ sơ thẩm định riêng. Dù vậy, ranh giới này do cơ quan có thẩm quyền và ban quản lý tòa nhà xác nhận, không do nhà thầu tự quyết. Cách làm an toàn: gửi bản vẽ Test Fit cho đơn vị tư vấn PCCC và ban quản lý tòa nhà rà soát trước khi chốt layout.

Quy trình thẩm định thiết kế PCCC cho dự án fit-out văn phòng

Hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ đề nghị thẩm định gửi cơ quan Công an gồm: văn bản đề nghị theo Mẫu PC11 (Nghị định 347/2026/NĐ-CP đã thay mẫu này, hãy dùng bản hiện hành); giấy tờ chứng minh quyền sử dụng mặt bằng (với khách thuê, thường là hợp đồng thuê kèm văn bản chấp thuận của chủ tòa nhà — nên hỏi cơ quan tiếp nhận về giấy tờ chấp nhận được); hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoặc bản vẽ thi công thể hiện mặt bằng bố trí, lối thoát nạn, vị trí ngăn cháy, hệ thống báo cháy — chữa cháy, chiếu sáng sự cố; và văn bản thẩm định PCCC của chủ đầu tư nếu thuộc trường hợp chủ đầu tư tự thẩm định.

Mẫu PC13 là mẫu kết quả tự thẩm định của chủ đầu tư. Nghị định 105/2025/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư tự thẩm định với dự án thuộc Phụ lục III nhưng không thuộc phần cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định. Phân công ngay từ đầu ai lập văn bản này (đơn vị thiết kế hay đơn vị tư vấn PCCC), vì thiếu nó hồ sơ dễ bị trả lại. Thời hạn: theo bản gốc Nghị định 105, Công an trả kết quả thẩm định trong tối đa 6 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ (dự án nhóm A tối đa 10 ngày). Thời gian thực tế dài hơn nếu phải bổ sung hồ sơ, nên hãy đặt buffer trong tiến độ.

Ai thẩm định phần nào

Thẩm định thiết kế PCCC chia theo hai đầu mối, không phải một cửa duy nhất:

• Cơ quan chuyên môn về xây dựng: khoảng cách PCCC, đường và bãi cho xe chữa cháy, lối và cầu thang thoát nạn, bậc chịu lửa và giải pháp ngăn cháy, giải pháp chống khói. Với dự án thuộc Phụ lục III, phần này được tích hợp vào quá trình thẩm định thiết kế xây dựng.

• Cơ quan Công an: hệ thống báo cháy, hệ thống chữa cháy (sprinkler, bình chữa cháy, họng nước), chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn thoát nạn và hệ thống điện phục vụ PCCC.

Về cấp thực hiện, Thông tư 62/2026/TT-BCA (Bộ Công an ban hành 18/5/2026, về phân cấp, cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục) giao Cục Cảnh sát PCCC và CNCH nhóm công trình lớn, phức tạp, còn công trình còn lại do Phòng Cảnh sát PCCC và CNCH thuộc Công an cấp tỉnh thẩm định; trường hợp công trình đã nghiệm thu nhưng thay đổi công năng hoặc cải tạo làm thay đổi điều kiện an toàn thuộc cấp tỉnh. Fit-out văn phòng thông thường vì vậy làm việc với cơ quan cấp tỉnh/thành. Hiểu rõ cách chia này giúp bạn tránh nộp một nơi rồi bị chuyển lòng vòng.

Quy trình và chi phí thi công tổng thể đã được phân tích trong bài thi công fit-out văn phòng là gì: quy trình và chi phí. Hồ sơ PCCC nên chạy song song với bước xin phép thi công tại tòa nhà — xem hướng dẫn riêng về thủ tục xin phép thi công văn phòng với ban quản lý tòa nhà — chứ không làm sau khi đã thi công.

Từ 1/7/2026: Công an không còn kiểm tra nghiệm thu PCCC, chủ đầu tư tự nghiệm thu

Đây là thay đổi doanh nghiệp lên kế hoạch fit-out cần nắm đúng mốc, vì ngày ban hành (18/5/2026) và ngày hiệu lực (1/7/2026) rất dễ bị lẫn. Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP của Chính phủ ban hành ngày 18/5/2026, có hiệu lực từ 1/7/2026 đến hết 28/2/2027, bãi bỏ ba thủ tục PCCC trong thời hạn hiệu lực, trong đó có thủ tục nghiệm thu PCCC đối với công trình đã được cấp giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế nhưng chưa được chấp thuận kết quả nghiệm thu, và thủ tục kiểm tra công tác nghiệm thu. Cơ quan Công an ngừng tiếp nhận hồ sơ kiểm tra nghiệm thu mới từ 20/6/2026; hồ sơ nộp trước đó được giải quyết đến hết 30/6/2026.

Nghị định 347/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/9/2026) sau đó sửa Nghị định 105/2025/NĐ-CP theo hướng không còn văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu: hồ sơ PCCC thay bằng biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục hoặc công trình liên quan đến PCCC. Thông tư 62/2026/TT-BCA cùng ban hành 18/5/2026 là văn bản về phân cấp thẩm quyền như phần trên, không phải văn bản bãi bỏ nghiệm thu.

Ý nghĩa với tiến độ thi công fit-out

Bước kiểm tra nghiệm thu của Công an từng nằm giữa lúc thi công xong và lúc được đưa vào sử dụng. Khi bước này không còn, thời gian chờ cơ quan nhà nước biến mất khỏi tiến độ. Con số rút ngắn cụ thể thay đổi theo từng địa phương và từng hồ sơ nên bài này không đưa số ngày chung; hãy hỏi nhà thầu và ban quản lý tòa nhà khi lập tiến độ. Lưu ý Nghị quyết 66.18 có thời hạn áp dụng đến hết 28/2/2027, nên dự án kéo dài sang năm 2027 cần kiểm tra lại văn bản đang có hiệu lực.

Trách nhiệm chuyển sang chủ đầu tư và nhà thầu

Bỏ thủ tục của Công an không bỏ nghĩa vụ nghiệm thu. Chủ đầu tư — với dự án fit-out, thường là doanh nghiệp thuê — vẫn phải tổ chức nghiệm thu cùng nhà thầu thi công và tư vấn giám sát, lập biên bản nghiệm thu dựa trên thiết kế đã được thẩm định, và chỉ đưa văn phòng vào hoạt động sau khi hoàn tất. Chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn giám sát chịu trách nhiệm theo Điều 8 và Điều 12 của Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Cơ quan chức năng chuyển sang hậu kiểm; Nghị định 106/2025/NĐ-CP vẫn có chế tài với việc đưa công trình vào hoạt động khi chưa nghiệm thu hoặc chưa có văn bản thẩm định, và theo thông tin của Cục Cảnh sát PCCC và CNCH hồi tháng 6/2026, Bộ Công an đang tham mưu sửa đổi để bổ sung hành vi thi công sai thiết kế.

Hệ quả thực tế: không còn một khâu nhà nước đứng ở giữa để bắt lỗi. Đầu báo cháy lắp thiếu, vách dùng sai chỉ số chịu lửa, cửa thoát hiểm dời khỏi vị trí trong bản vẽ — những sai sót này nay chỉ lộ ra khi hậu kiểm hoặc khi có sự cố. Vì vậy doanh nghiệp nên chọn nhà thầu fit-out có quy trình tự kiểm soát PCCC khi thi công (nghiệm thu từng hạng mục, có ảnh hiện trường, đối chiếu catalogue và chứng nhận vật liệu với bản vẽ) thay vì trông chờ một lần kiểm tra cuối.

Lỗi phổ biến khiến hồ sơ PCCC fit-out văn phòng bị kéo dài

Bốn lỗi lặp lại nhiều nhất trong triển khai fit-out:

1. Thay đổi mặt bằng hoặc công năng giữa lúc đang thi công (thêm phòng họp kính, đổi khu pantry, tăng mật độ chỗ ngồi) mà không thẩm định lại phần thiết kế bị ảnh hưởng.

2. Chọn vách, cửa theo thẩm mỹ hoặc ngân sách mà không đối chiếu chỉ số chịu lửa (EI) ghi trong thiết kế.

3. Thiếu tính toán thoát nạn khi tăng mật độ nhân sự so với công năng ban đầu của khu vực — thường gặp ở văn phòng desk-sharing, mật độ chỗ ngồi cao.

4. Thiếu văn bản tự thẩm định (Mẫu PC13) với phần thuộc trường hợp chủ đầu tư tự thẩm định, nên hồ sơ bị trả lại yêu cầu bổ sung.

Cách xử lý: mọi thay đổi layout, dù nhỏ, phải được đơn vị thiết kế PCCC xác nhận trước khi nhà thầu triển khai phần việc liên quan. Hợp thức hóa hồ sơ sau khi đã thi công luôn tốn hơn.

Vật liệu và hạng mục kỹ thuật PCCC cần tính từ bản vẽ mặt bằng

Vách ngăn cháy ảnh hưởng trực tiếp đến bố trí mặt bằng. Chỉ số EI trong QCVN 06:2022/BXD cho biết cấu kiện giữ được tính toàn vẹn (E) và cách nhiệt (I) trong bao nhiêu phút; quy chuẩn phân mốc theo các bậc 15, 30, 45, 60, 90, 120 phút trở lên. Mức EI cụ thể cho từng vách, từng cửa do thiết kế PCCC của tòa nhà quyết định, không có con số chung cho mọi văn phòng. Nhóm khu vực thường bị bản vẽ PCCC quy định riêng gồm phòng kỹ thuật/server, kho lưu trữ và hành lang thoát nạn. Chốt đúng cấu tạo vách theo khu chức năng ngay ở bước thiết kế mặt bằng, vì sửa sau khi dựng nghĩa là phá làm lại.

Cửa chống cháy trên hành lang, cầu thang thoát nạn phải có chỉ số EI tương ứng với thiết kế và bộ phận tự đóng đúng chuẩn; một cánh cửa thường dán thêm tem chống cháy không thay được cửa có chứng nhận. Yêu cầu nhà thầu lưu hồ sơ chứng nhận, biên bản thử nghiệm chịu lửa và ảnh lắp đặt từng cửa, từng hệ vách — đây cũng là tài liệu bạn cần khi tự nghiệm thu và khi hậu kiểm.

Báo cháy, chữa cháy tự động (đầu báo khói/nhiệt, sprinkler, họng nước vách tường), chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn thoát nạn thuộc phần Công an thẩm định. Khi lên mặt bằng, dành sẵn vị trí cho các hạng mục này. Đặc biệt đừng bố trí vách kín trần hoặc tủ cao che khuất đầu phun sprinkler và đầu báo khói; khi đơn vị cơ điện vào khảo sát, bạn sẽ không phải sửa lại thiết kế nội thất. Chi tiết về vật liệu hoàn thiện nằm trong bảng giá vật liệu nội thất văn phòng 2026; phần PCCC nên được tính trong gói thiết kế và thi công nội thất văn phòng trọn gói ngay từ đầu để nhà thầu chịu trách nhiệm xuyên suốt.

Bạn đang cân nhắc mặt bằng nhưng chưa biết diện tích này bố trí được bao nhiêu nhân sự, và công trình có thuộc diện phải thẩm định PCCC hay không? Chi phí fit-out hết bao nhiêu khi đã tính cả phần vật liệu chống cháy? Gửi ngay file CAD hoặc PDF bản vẽ mặt bằng cho Enter Office – chúng tôi hỗ trợ lên phương án Test Fit (bố trí mặt bằng sơ bộ) MIỄN PHÍ trong 48 giờ, có đánh giá sơ bộ các hạng mục PCCC cần xử lý theo quy mô công trình, để bạn ra quyết định chính xác nhất.

Đăng ký nhận phương án Test Fit miễn phí · Gửi bản vẽ mặt bằng ngay

PCCC là một phần của bản vẽ mặt bằng, không phải thủ tục làm sau

PCCC khi thi công fit-out văn phòng gắn với ba điểm: ngưỡng thẩm định theo Phụ lục III (7 tầng hoặc 3.000 m² sàn trở lên, tính theo tòa nhà), phạm vi hồ sơ fit-out chỉ xét trên phần cải tạo có tác động đến an toàn cháy, và việc từ 1/7/2026 Công an không còn kiểm tra nghiệm thu nhưng chủ đầu tư và nhà thầu gánh toàn bộ trách nhiệm tuân thủ thiết kế. Đưa yêu cầu PCCC vào bước lập mặt bằng Test Fit giúp tránh phần lớn rủi ro chậm tiến độ và tháo dỡ làm lại. Đăng ký nhận phương án Test Fit và tư vấn hạng mục PCCC miễn phí trước khi chốt mặt bằng và ngân sách thi công.

Câu hỏi thường gặp

Thuê văn phòng trong tòa nhà hạng A, khi fit-out có phải thẩm định lại thiết kế PCCC không?

Phụ thuộc vào việc fit-out có thay đổi điều kiện an toàn cháy hay không. Tòa nhà từ 7 tầng hoặc 3.000 m² sàn trở lên thuộc diện thẩm định, nhưng khi cải tạo, hồ sơ chỉ xét trong phạm vi phần cải tạo. Nếu bạn chỉ đổi nội thất rời, sàn, sơn thì thường không phải lập hồ sơ riêng; nếu thay đổi vách ngăn cháy, lối thoát nạn, đầu phun hoặc đầu báo cháy, hoặc công năng và mật độ người thì cần thẩm định điều chỉnh. Hãy để đơn vị tư vấn PCCC và ban quản lý tòa nhà xác nhận trước khi thi công.

Từ 1/7/2026 đã bỏ nghiệm thu PCCC, khách thuê còn phải làm gì?

Công an không còn kiểm tra công tác nghiệm thu, nhưng chủ đầu tư vẫn phải tự tổ chức nghiệm thu cùng nhà thầu và tư vấn giám sát, lập biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục PCCC và khai báo trên cơ sở dữ liệu PCCC, cứu nạn, cứu hộ trước khi đưa văn phòng vào hoạt động. Thiết kế đã thẩm định vẫn là căn cứ để nghiệm thu. Nghị quyết 66.18 có hiệu lực đến hết 28/2/2027, nên cần theo dõi văn bản thay thế nếu dự án kéo sang năm sau.

Thi công sai thiết kế PCCC thì ai chịu trách nhiệm?

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về kết quả nghiệm thu và điều kiện an toàn trước khi đưa vào hoạt động; nhà thầu thi công phải làm đúng thiết kế và không tự ý thay đổi; tư vấn giám sát chịu trách nhiệm phần giám sát (Điều 8, Điều 12 Nghị định 105/2025/NĐ-CP). Nếu cần điều chỉnh thiết kế trong lúc thi công, phải lập hồ sơ điều chỉnh và thẩm định lại trước khi làm tiếp phần việc bị ảnh hưởng. Hợp đồng thi công nên ghi rõ nghĩa vụ này.